Criza financiara si fraudele au facut ca multe proiecte imobiliare sa ramana nefinalizate, iar consumatorii au pierdut avansurile platite catre dezvoltatori. Nici pana in prezent insa nu a aparut un proiect legislativ, care sa reglementeze procesul de achizitie a unei locuinte noi, pentru a evita aparitia unor probleme similare pe viitor.
Cumpararea unei locuinte noi este o tranzactie extrem de riscanta, deoarece consumatorii nu beneficiaza de o protectie adecvata. In cazul in care dezvoltatorul nu finalizeaza constructia si intra in faliment, clientul pierde banii platiti ca avans.
Uneori, clientii obtin banii de avans prin credit de la banca, astfel ca ajung sa plateasca rate pentru o locuinta de care nu beneficiaza.
Singura solutie pentru cei ajunsi in aceste situatii este un proces in instanta, insa sansele de a recupera vreun ban sunt scazute, deoarece la masa creditorilor se afla de regula si bancile finantatoare, care au prioritate in recuperarea creantelor.
Nu exista masuri pentru a preveni noi tepe imobiliare!
Desi in ultimii 3 ani, astfel de situatii s-au tot intamplat, autoritatile nu au initiat niciun proiect legislativ, pentru a evita ca astfel de situatii dramatice sa se mai intample pe viitor.
Este incredibil cum la achizitia unui televizor sau aspirator, clientii beneficiaza de garantii complete, insa atunci cand o familie face cea mai importanta achizitie din cursul vietii – cumpararea unei locuinte – si plateste zeci de mii de euro ca avans este lasata de stat sa isi riste banii ca si cum ar fi un investitor imobiliar.
Faptul ca exista solutii pentru a evita tepele imobiliare o demonstreaza Polonia, care in aprilie 2012 a implementat un cadrul legal de protectie a consumatorilor ce isi achizitioneaza o locuinta noua.
Polonia protejeaza clientii de falimentul dezvoltatorului
La fel ca in Romania, polonezii cumparau locuintele in ansambluri rezidentiale inca prin primele faze de constructie, urmand ca livrarea sa se faca ulterior. Riscul investitiei era astfel transferat catre consumator, care putea pierde intreg avansul.
Din 29 aprilie 2012, legea impune ca avansul platit de consumator sa fie protejat, prin depunerea lui in conturi bancare speciale. In acest scop, legea prevede 3 variante:
- cont escrow inchis – care confera protectie deplina consumatorului, deoarece banca va plati banii catre dezvoltator, numai dupa ce acesta prezinta documentele notariale care atesta transferul dreptului de proprietate pe numele clientului;
- cont escrow deschis – care confera o protectie partiala consumatorului, banii urmand a fi platiti in etape, pe masura finalizarii diverselor faze de executie a lucrarilor;
- cont escrow deschis cu garantii bancare sau asigurare – care confera protectie deplina, deoarece dezvoltatorul trebuie sa prezinta o scrisoare de garantie bancara sau o asigurare pentru lucrarile de constructii, ce permit acoperirea sumelor depuse de clienti ca avans, in cazul in care dezvoltatorul intra in insolventa.
Noua legislatie obliga dezvoltatorii sa incheie antecontractele la notar si sa inscrie inca de la inceput, in cartea funciara a terenului o mentiune prin care clientul are dreptul sa separe proprietatea si sa obtina dreptul de proprietate.
Locuinta finalizata trebuie sa corespunda cu cea din prospect
Totodata, consumatorul are dreptul sa se retraga din contract, daca parametrii finali ai constructiei nu sunt aceeasi cu cei din prospect.
De asemenea, consumatorul va putea denunta contractul daca locuinta nu este gata la timp, dezvoltatorul urmand a plati si penalizarile stabilite in contract pentru intarziere.
Un al aspect important al legii este ca reglementeaza continutul prospectului de informare a clientului, care cuprinde obligatoriu 2 parti:
- o sectiune generala, care prezinta informatii despre dezvoltator, experienta sa in domeniu, detalii despre cladirile din complex ( ex. datele funciare ale terenurilor, inaltimea cladirilor, distanta dintre blocuri) si despre investitiile planificate in jurul complexului pe o raza de 1 km (linii de cale ferate, statii de epurare etc.)
- o sectiune individuala, care prezinta informatii despre suprafata si pozitia imobilului, pretul pe metru patrat, etajul, finisajele pentru spatiile comune din cladire si modul de amenajare a terenului din imprejurime, numarul de locuinte, locurile de parcare, etc.
Daca informatiile din prospect sunt modificate, dezvoltatorul trebuie sa informeze cumparatorul, care are la dispozitie 30 de zile pentru a se retrage din contract, in cazul in care nu este de acord cu schimbarile intervenite.
Cumpararea unei locuinte noi este o tranzactie extrem de riscanta, deoarece consumatorii nu beneficiaza de o protectie adecvata. In cazul in care dezvoltatorul nu finalizeaza constructia si intra in faliment, clientul pierde banii platiti ca avans.
Uneori, clientii obtin banii de avans prin credit de la banca, astfel ca ajung sa plateasca rate pentru o locuinta de care nu beneficiaza.
Singura solutie pentru cei ajunsi in aceste situatii este un proces in instanta, insa sansele de a recupera vreun ban sunt scazute, deoarece la masa creditorilor se afla de regula si bancile finantatoare, care au prioritate in recuperarea creantelor.
Nu exista masuri pentru a preveni noi tepe imobiliare!
Desi in ultimii 3 ani, astfel de situatii s-au tot intamplat, autoritatile nu au initiat niciun proiect legislativ, pentru a evita ca astfel de situatii dramatice sa se mai intample pe viitor.
Este incredibil cum la achizitia unui televizor sau aspirator, clientii beneficiaza de garantii complete, insa atunci cand o familie face cea mai importanta achizitie din cursul vietii – cumpararea unei locuinte – si plateste zeci de mii de euro ca avans este lasata de stat sa isi riste banii ca si cum ar fi un investitor imobiliar.
Faptul ca exista solutii pentru a evita tepele imobiliare o demonstreaza Polonia, care in aprilie 2012 a implementat un cadrul legal de protectie a consumatorilor ce isi achizitioneaza o locuinta noua.
Polonia protejeaza clientii de falimentul dezvoltatorului
La fel ca in Romania, polonezii cumparau locuintele in ansambluri rezidentiale inca prin primele faze de constructie, urmand ca livrarea sa se faca ulterior. Riscul investitiei era astfel transferat catre consumator, care putea pierde intreg avansul.
Din 29 aprilie 2012, legea impune ca avansul platit de consumator sa fie protejat, prin depunerea lui in conturi bancare speciale. In acest scop, legea prevede 3 variante:
- cont escrow inchis – care confera protectie deplina consumatorului, deoarece banca va plati banii catre dezvoltator, numai dupa ce acesta prezinta documentele notariale care atesta transferul dreptului de proprietate pe numele clientului;
- cont escrow deschis – care confera o protectie partiala consumatorului, banii urmand a fi platiti in etape, pe masura finalizarii diverselor faze de executie a lucrarilor;
- cont escrow deschis cu garantii bancare sau asigurare – care confera protectie deplina, deoarece dezvoltatorul trebuie sa prezinta o scrisoare de garantie bancara sau o asigurare pentru lucrarile de constructii, ce permit acoperirea sumelor depuse de clienti ca avans, in cazul in care dezvoltatorul intra in insolventa.
Noua legislatie obliga dezvoltatorii sa incheie antecontractele la notar si sa inscrie inca de la inceput, in cartea funciara a terenului o mentiune prin care clientul are dreptul sa separe proprietatea si sa obtina dreptul de proprietate.
Locuinta finalizata trebuie sa corespunda cu cea din prospect
Totodata, consumatorul are dreptul sa se retraga din contract, daca parametrii finali ai constructiei nu sunt aceeasi cu cei din prospect.
De asemenea, consumatorul va putea denunta contractul daca locuinta nu este gata la timp, dezvoltatorul urmand a plati si penalizarile stabilite in contract pentru intarziere.
Un al aspect important al legii este ca reglementeaza continutul prospectului de informare a clientului, care cuprinde obligatoriu 2 parti:
- o sectiune generala, care prezinta informatii despre dezvoltator, experienta sa in domeniu, detalii despre cladirile din complex ( ex. datele funciare ale terenurilor, inaltimea cladirilor, distanta dintre blocuri) si despre investitiile planificate in jurul complexului pe o raza de 1 km (linii de cale ferate, statii de epurare etc.)
- o sectiune individuala, care prezinta informatii despre suprafata si pozitia imobilului, pretul pe metru patrat, etajul, finisajele pentru spatiile comune din cladire si modul de amenajare a terenului din imprejurime, numarul de locuinte, locurile de parcare, etc.
Daca informatiile din prospect sunt modificate, dezvoltatorul trebuie sa informeze cumparatorul, care are la dispozitie 30 de zile pentru a se retrage din contract, in cazul in care nu este de acord cu schimbarile intervenite.
No comments:
Post a Comment