Preturile locuintelor din Romania au inceput sa creasca din nou, iar cei interesati sa cumpere se afla, din nou, in fata dilemei din urma cu mai bine de 10 ani: sa astept sa isi revina preturile, sau sa cumpar acum, ca se vor scumpi si mai mult? Cum aflam care este valoarea reala a unei locuinte, comparativ cu pretul cerut de vanzator?
Analistul Iancu Guda, presedintele Asociatiei Analistilor Financiar-Bancari din Romania (AAFBR), a prezentat o analiza pe aceasta tema, din care rezulta ca pretul de piata depaseste pretul real, cel putin in Bucuresti.
Astfel, potrivit analizei, pretul mediu pe metrul patrat este de 1.000 de euro (valoarea reala la o locuinta veche), fata de 1.250 de euro/mp , valoarea de piata. Pentru un imobil nou, bine construit, in zona buna ( Floreasca, Barbu Vacarescu) valoarea reala este de 1.500 de euro/mp (comparativ cu pretul de piata de 2.000 de euro/mp.
Se compara preturile de acum cu cele din 2007?
“Un aspect foarte important, atunci cand comparati preturile locuintelor de acum cu cele din 2007: leul s-a depreciat fata de euro cu 36% in ultimii 10 ani (3,4 lei/euro in 2007, vs 4,64 lei/euro in 2017). Intre timp, salariul mediu brut nominal a crescut cu 60%, dar inflatia cumulate a fost de 42%. Aceasta inseamna ca, in medie, un roman castiga in termeni reali cu 18% mai mult in 2017 comparativ cu 2007, recuperand doar jumatate din deprecierea leului fata de euro. Astfel, pretul mediu/mp pe segmentul nou intr-o zona buna din Bucuresti (Floreasca, Barbu Vacarescu) este de aproximativ 2000 de euro (in 2017), ceea ce inseamna aproape 2.400 de euro (in termeni de putere de cumparare din anul 2007). Aplicand acelasi algoritm, pretul mediu de 1.250 de euro (2017) inseamna aproximativ 1.500 de euro (in termeni de putere de cumparare din anul 2007)”, a explicat Guda.
Mai mult, al atrage atentia asupra faptului ca metoda comparatiei vanzarilor nu este corecta atunci cand piata este supraevaluata, exact ce se intampla in perioada aceasta. “Conform acestei metode, pretul unei garsoniere de 30-35 mp era de aproximativ 70.000-75.000 de euro in 2007, si nu reflecta valoarea! Din acelasi motiv, definitia ANEVAR este gresita - daca doua parti hotarasc sa incheie o tranzactie de vanzare-cumparare pentru o garsoniera de 20 mp la pretul de 100.000 de euro, nu inseamna ca aceea este valoarea”, a subliniat analistul citat.
Cum vor evolua preturile in urmatorii doi ani?
Pe de alta parte, el este de parere ca in urmatorii doi ani preturile ar trebui sa scada, daca se tine cont de factorii fundamentali. Printre motivele evidentiate se numara faptul ca oferta este in crestere (se construiesc din ce in ce mai multe rezidentiale), cererea este in scadere (dobanzile cresc, BNR inaspreste accesul la finantare, Prima-Casa se reduce gradual si se orienteaza catre scopuri sociale, cresterea veniturilor se va tempera (salariu mediu nu poate creste cu 14% in fiecare an in sectorul privat, fara crestere de productivitate).
Insa, Guda atrage atentia asupra faptului ca nu este exclus ca pretul sa mai creasca (desi este foarte putin probabil), deoarece piata imobiliara nu este eficienta si pretul nu reflecta valoarea fundamentala (romanii au un nivel de educatie financiara foarte scazut, au cultura de a fi proprietari, considera ca pierd daca stau in chirie, piata imobiliara este asimetrica informational etc.).
Analistul Iancu Guda, presedintele Asociatiei Analistilor Financiar-Bancari din Romania (AAFBR), a prezentat o analiza pe aceasta tema, din care rezulta ca pretul de piata depaseste pretul real, cel putin in Bucuresti.
Astfel, potrivit analizei, pretul mediu pe metrul patrat este de 1.000 de euro (valoarea reala la o locuinta veche), fata de 1.250 de euro/mp , valoarea de piata. Pentru un imobil nou, bine construit, in zona buna ( Floreasca, Barbu Vacarescu) valoarea reala este de 1.500 de euro/mp (comparativ cu pretul de piata de 2.000 de euro/mp.
Se compara preturile de acum cu cele din 2007?
“Un aspect foarte important, atunci cand comparati preturile locuintelor de acum cu cele din 2007: leul s-a depreciat fata de euro cu 36% in ultimii 10 ani (3,4 lei/euro in 2007, vs 4,64 lei/euro in 2017). Intre timp, salariul mediu brut nominal a crescut cu 60%, dar inflatia cumulate a fost de 42%. Aceasta inseamna ca, in medie, un roman castiga in termeni reali cu 18% mai mult in 2017 comparativ cu 2007, recuperand doar jumatate din deprecierea leului fata de euro. Astfel, pretul mediu/mp pe segmentul nou intr-o zona buna din Bucuresti (Floreasca, Barbu Vacarescu) este de aproximativ 2000 de euro (in 2017), ceea ce inseamna aproape 2.400 de euro (in termeni de putere de cumparare din anul 2007). Aplicand acelasi algoritm, pretul mediu de 1.250 de euro (2017) inseamna aproximativ 1.500 de euro (in termeni de putere de cumparare din anul 2007)”, a explicat Guda.
Mai mult, al atrage atentia asupra faptului ca metoda comparatiei vanzarilor nu este corecta atunci cand piata este supraevaluata, exact ce se intampla in perioada aceasta. “Conform acestei metode, pretul unei garsoniere de 30-35 mp era de aproximativ 70.000-75.000 de euro in 2007, si nu reflecta valoarea! Din acelasi motiv, definitia ANEVAR este gresita - daca doua parti hotarasc sa incheie o tranzactie de vanzare-cumparare pentru o garsoniera de 20 mp la pretul de 100.000 de euro, nu inseamna ca aceea este valoarea”, a subliniat analistul citat.
Cum vor evolua preturile in urmatorii doi ani?
Pe de alta parte, el este de parere ca in urmatorii doi ani preturile ar trebui sa scada, daca se tine cont de factorii fundamentali. Printre motivele evidentiate se numara faptul ca oferta este in crestere (se construiesc din ce in ce mai multe rezidentiale), cererea este in scadere (dobanzile cresc, BNR inaspreste accesul la finantare, Prima-Casa se reduce gradual si se orienteaza catre scopuri sociale, cresterea veniturilor se va tempera (salariu mediu nu poate creste cu 14% in fiecare an in sectorul privat, fara crestere de productivitate).
Insa, Guda atrage atentia asupra faptului ca nu este exclus ca pretul sa mai creasca (desi este foarte putin probabil), deoarece piata imobiliara nu este eficienta si pretul nu reflecta valoarea fundamentala (romanii au un nivel de educatie financiara foarte scazut, au cultura de a fi proprietari, considera ca pierd daca stau in chirie, piata imobiliara este asimetrica informational etc.).
