In articolul precedent in care analizam marjele percepute de banci la creditele ipotecare cu dobanzi variabile (uzual intre 2,2% si 3% peste valoarea IRCC) am luat in calcul un credit de 250.000 lei si un avans de 50.000 lei in vederea achizitiei unei proprietati de 300.000 lei, imprumut cu o maturitate de 25 de ani.
Am pastrat si pentru aceasta analiza aceleasi conditii de scadenta si sume imprumutate, incercand sa vedem care ar fi costurile in cazul in care s-ar alege o dobanda fixa. Avantajul in acest caz este ca debitorul va continua sa plateasca o perioada aceeasi rata chiar daca valoarea indicelui de referinta va creste la un moment dat.
Insa este important ca prima achitata peste nivelul actual al dobanzii variabile sa nu se dovedeasca prea consistenta si ca oferta bancii legata de dobanda fixa sa fie pe o perioada cat mai mare.
Dobanzile fixe sunt mentinute minim 5 ani
BCR propune creditul Casa Mea unde dobanda poate fi fixa pentru 5 sau 10 ani, ulterior aceasta urmand sa varieze dupa algoritmul IRCC+2,5%.
In cazul in care dobanda este fixa pentru 5 ani, nivelul acesteia este de 4,18% (fata de 3,75% in cazul dobanzii variabile rezultate din aplicarea unei marje de 2,5% peste IRCC), DAE de 4,29% iar rata 1.347 lei.
Pentru dobanzi fixe timp de 10 ani nivelul dobanzii este de 4,58%, rata urca la 1.347 lei iar DAE la 4,71%. Atentie, in acest caz avansul poate fi cuprins intre 15-35%, in functie de localitate.
Tot pe 5 ani mentine dobanzile fixe si UniCredit, nivelul dobanzii fiind de 4,59%, ulterior aceasta variind dupa IRCC +2,79%.
De asemenea, la CEC Bank exista o oferta cu dobanda fixa de 4,5% timp de 5 ani si IRCC+2,3% dupa, pentru clientii care incaseaza venturile in contul CEC.
First Bank are creditul de investitii imobiliare cu virare de venit, unde dobanda fixa pentru primii 5 ani este de 5,67%, apoi va fluctua dupa IRCC+2,9%. In cazul analizat, rata lunara va fi de 1.560 lei iar DAE de 5,24 % (faptul ca valoarea DAE este mai mica decat cea a dobanzii fixe se explica prin faptul ca dobanda variabila, la care se va trece in anul 6, este mai redusa in acest moment).
Alpha Bank propune creditul Alpha Housing Green unde dobanda fixa pentru primii 5 ani este 5,5% iar apoi IRCC+3,1%. Rata lunara va fi de 1.535 lei iar DAE de 5,25%.
| Banca | Durata dobanda fixa (ani) | Rata dobanda fixa (%) | Algoritim dobanda ulterior (%) |
|---|---|---|---|
| BCR | 5 | 4,18 | IRCC+2,5 |
| CEC Bank | 5 | 4,5 | IRCC+2,3 |
| UniCredit Bank | 5 | 4,59 | IRCC+2,79 |
| Alpha Bank | 5 | 5,5 | IRCC+3,1 |
| First Bank | 5 | 5,67 | IRCC+2,9 |
| ING Bank | 7 | 4,69 | IRCC+2,75 |
| Raiffeisen Bank | 7 | 4,25 | IRCC+2,5 |
| BRD | 8 | 4,3 | IRCC+2,5 |
| BCR | 10 | 4,58 | IRCC+2,5 |
| BRD | 15 | 5,25 | IRCC+2,7 |
BRD, ING si Raiffeisen au solutii pentru 7 si 8 ani
Creditul La Casa Mea de la BRD vine cu oferta unei dobanzi fixe timp de 8 ani, cu un nivel de 4,3% (ulterior IRCC+2,5%). Rata ar fi de 1.361 lei iar DAE de 4,18 %.
ING Ipotecar are o dobanda fixa timp de 7 ani, la nivelul de 4,69%, DAE este de 5,68% iar rata de 1.416 lei in perioada de dobanzi fixe si 1.343 lei ulterior, daca nivelul IRCC ar ramane neschimbat. Dupa cei 7 ani se percepe o dobanda IRCC+2,75%.
Tot 7 ani dobanda fixa este si oferta Raiffeisen Bank, pentru creditul imobiliar Casa Ta si salariul incasat in cont. Dobanda este de 4,25% initial (IRCC+2,5% dupa), rata 1.359 lei si DAE de 4,45%.
Pentru temerari, dobanzi fixe timp de 15 ani
Creditul La Casa Mea de la BRD are si optiunea unei dobanzi fixe timp de 15 ani. Nivelul sau este de 5,25% iar ulterior va fluctua dupa IRCC+2,7% (peste ce se ofera in prezent, cand marjele medii la creditele cu dobanzi variabile sunt de 2,5%). Rata lunara ar fi de 1.498 iar DAE de 5,24 %.
In concluzie, desi ideea mentinerii unei dobanzi fixe pentru o perioada cat mai mare este linistitoare, trebuie sa avem mare atentie cand o alegem.
Un nivel cu mai putin de 1% peste nivelul practicat in prezent pe palierul dobanzilor variabile poate fi tentant, avand in vedere ca suntem intr-o perioada de minime istorice ale dobanzilor, mai ales daca banca isi mentine oferta 7-10 ani sau mai mult.
Daca dobanda fixa este din plecare prea mare sau marja practicata ulterior prea consistenta, avantajul dobanzilor fixe poate fi diminuat, in special in cazul ofertelor in care fixarea dobanzii nu depaseste 5 ani.
No comments:
Post a Comment