Cum alegem cele mai avantajoase credite imobiliare cu dobanzi variabile

 

Daca in cazul creditelor Noua Casa bancile aplica in grup o marja de 2% peste valoarea indicelui de referinta IRCC, in cazul imprumuturilor imobililare standard strategia acestora in ceea ce priveste marjele difera semnificativ. 

Am considerat cazul achizitiei unei locuinte in valoare de 300.000 lei pentru care s-a contractat un credit imobiliar de 250.000 lei pe 25 de ani (avansul ar reprezenta in acest caz 16,7% din valoarea achizitiei, usor peste pragul minim cu care opereaza bancile pentru acest tip de imprumut, de 15%). 

Banca	Marja (%)	DAE (%)	Rata (lei)
First Bank	2,2	3,93	1.245
BRD	2,2	3,93	1.245
Intesa San Paolo	2,3	3,96	1.269
CEC Bank	2,3	4,41	1.358
Garanti Bank	2,49	4,21	1.334
Banca Transilvania	2,6	4,15	1.299
Idea Bank	2,75	4,1	1.319
ING Bank	2,76	4,22	1.321
BCR	2,8	4,29	1.326

Cele mai bune marje, de doar 2,2% peste valoarea IRCC (care in prezent este de 1,25%) le intalnim la BRD (creditul La Casa Mea) si la First Bank (creditul de investitii imobiliare cu virare de venit), care reusesc astfel sa se plaseze in apropierea marjelor imprumuturilor Noua Casa. Rata lunara pentru aceste imprumuturi ar fi de 1.245 lei iar DAE 3,93%.

Atentie la marje dar si la comisioanele aditionale

Marja de 2,3% peste valoarea IRCC gasim la Intesa San Paolo Bank (aici avansul minim este insa de 30%). Valoarea ratei ar urca in acest caz la 1.269 de lei, la o valoare a DAE (dobanda anuala efectiva) de 3,96%. 

La CEC Bank, unde marja este tot de 2,3%, dar DAE creste la 4,41% si rata lunara la 1.358 lei, din cauza comisionului de administrare de 0,04% aplicabil lunar la sold.

La o marja de 2,49% gasim creditul imobiliar cu virare venit de la Garanti Bank unde rata ar fi de 1.334 lei (DAE de 4,21%). 

Cu o marja de 2,6% vine Banca Transilvania la Creditul Imobiliar Verde, unde rata este chiar mai mica, de 1.299 lei pe luna la o valoare DAE de 4,15% (comisionul de administrare este de 150 lei pe an dar nu exista comision de analiza in acest caz raportat la cei 600 lei perceputi de Garanti Bank). In acest caz e nevoie de certificat energetic clasa A sau B superior, iar consumul anual specific trebuie sa fie mai mic de 163 kWh/mp pentru proprietatea vizata.

Idea Bank are Idea Home, un credit imobiliar unde marja este de 2,75% peste IRCC (rata 1.319 lei, DAE 4,1%, nu exista comision de administrare), iar ING Bank are creditul ipotecar cu o marja de 2,76% (DAE de 4,2%, rata de 1.321 lei). 

BCR propune creditul imobiliar Casa Mea unde marja este de 2,8% peste IRCC (scade la 2,5% la incasarea salariului in cont), valoarea DAE urca la 4,29% iar rata lunara va fi de 1.326 lei. Avansul minim este aici cuprins intre 15-35%, in functie de localitate. 

Decizia trebuie sa tina cont de mai multe aspecte

In concluzie, bancile se pozitioneaza cu marjele in plaja de valori cuprinsa intre 2,2% si 3% peste nivelul IRCC pentru creditele imobiliare cu dobanzi variabile, departajarile intre costurile creditelor facandu-se uneori in functie de politica de comisioane. 

Cei care cauta creditul potrivit ar trebui sa o faca comparand valorile DAE sau ale ratei lunare pentru un credit de aceeasi valoare si cu aceleasi conditii.

De asemenea, decizia celor care nu dispun de un avans corespunzator ar trebui sa tina cont si  de politica bancilor privind avansul. Cine nu are economii puse de-o parte va prefera avansul minim de 15% din valoarea proprietatii achizitionate, desi ar avea de rambursat o suma mai mica ulterior si ar suporta o rata mai redusa daca opteaza pentru un avans mai mare, de 20%, 25% sau 30% din valoarea proprietatii achizitionate).