Din 5 august, odata cu publicarea in Monitorul Oficial, avem un nou program de creditare cu garantii de stat pentru cei ce doresc sa isi cumpere o locuinta. Oficialii FNGCIMM dau asigurari ca programul va putea fi aplicat in partea a doua a lunii august, dupa emiterea normelor de aplicare.
Programul se numeste acum “Noua Casa” si este mostenitorul de drept al mai vechiului program “Prima Casa”, ajustat printr-o initiativa legislativa de modificare a programului intermediar “O familie, o casa”, program cu un caracter social mai pronuntat dar care nu a mai ajuns pana la normele de aplicare, fiind considerat dificil de pus in practica. De aici inainte vom opera deci cu “Noua Casa”, un demers legislativ care creste garantia statului dar si valoarea maxima a valorii proprietatilor care pot fi achizitionate prin credit, in conditii putin mai avantajoase decat in cazul creditelor imobiliare uzuale.
Daca trecem in revista nota de fundamentare observam ca a existat o dubla intentie in spatele acestui program. Pe de-o parte, facilitarea accesului la creditare in conditiile crizei economice si inlaturarea efectelor unor masuri mai restrictive din fostul program Prima Casa, iar pe de alta parte sustinerea sectorului imobiliar, deoarece amanarea luarii unor masuri in acest sens “ar determina sincope in sustinerea sectoarelor orizontale adiacente si perturbarea fluxurilor specifice cu efect antrenant in economie”.
Cine este eligibil pentru noul program?
Prin Noua Casa vor putea fi achizitionate atat locuinte vechi, cat si unele noi. Prin locuinta noua se va intelege orice locuinta receptionata la terminarea lucrarilor cu cel mult 5 ani inainte de solicitarea finantarii. Ca noutate, locuintele supuse consolidarii in vederea reducerii riscului seismic vor fi echivalate unora noi.
Cei care vor sa ia credite in acest program nu trebuie sa detina o locuinta (nici singuri nici impreuna cu sotul/sotia) sau sa detina una cu o suprafata utila sub 50 mp (aici s-ar incadra in principal posesorii de garsoniere confort I si de apartamente de 2 camere confort II).
Nu se pot lua mai multe credite pe acelasi beneficiar. Locuintele astfel achizitionare nu pot fi instrainate timp de 5 ani, exceptand situatia in care imprumutul se achita in avans.
Cu ce vine nou programul Noua Casa
Avem simultan o crestere a garantiei de stat (prin Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM-FNGCIMM), de la 40% din valoarea creditului in cazul imobilelor vechi pe vechiul program la 50% in varianta actuala si de la 50% pentru locuintele noi in cadrul programului Prima Casa la 60% in formula aleasa pentru Noua Casa pentru imobilele noi.
Similar, plafonul valoric pentru imobilele achizitionate urca de la 57.000 euro pentru locuintele vechi la 70.000 euro iar pentru cele noi se majoreaza spectaculos, de la 66.500 euro la 140.000 euro.
Pentru a diminua pericolul formarii unei noi bule imobiliare dupa modelul celei conturate in 2005-2007, avansul solicitat pentru cei care isi achizitioneaza locuinte noi prin programul Noua Casa va fi de 15%, in loc de 5% cat vor plati cei care isi cumpara o casa de maxim 70.000 euro.
Din start, asta limiteaza numarul solicitantilor pentru ca un avans de peste 10.000 euro (in cazul celor care isi cumpara case putin mai scumpe de 70.000 euro) sau de peste 21.000 euro (pentru cei ce vor unele de 140.000 euro) nu e chiar la indemana oricui, iar acest fapt ar putea tempera partial pretentiile dezvoltatorilor.
Marja maxima care poate fi perceputa in cadrul programului ramane la maxim 2% peste dobanzile de referinta, cum se intampla in cazul programului Prima Casa.
Un impuls de crestere a preturilor pentru locuintele...vechi
Cresterea pragului valoric pentru locuintele achizitionate prin Noua Casa la 70.000 lei pentru imobilele vechi si 140.000 lei pentru cele noi da curaj proprietarilor de apartamente vechi sa ceara mai multi bani.
O miscare mai discreta se va consemna in cazul imobilelor noi, pentru ca aici exista frana avansului majorat la 15%. Singura contrapondere ar fi in acest caz scaderea recenta a veniturilor pentru un segment al populatiei pe fondul crizei coronavirus. Sunt aproape 1 milion de locuri de munca pierdute in intervalul martie-iulie si multe venituri diminuate astfel incat multi potentiali debitori vor fi foarte atenti la marimea viitoarelor rate la credite.
Cat de mari vor fi ratele?
La o valoare a locuintei de 300.000 lei (echivalent 62.000 euro) si o valoare a creditului de 285.000 lei (avansul este in acest caz de 5%), am luat in calcul o valoare IRCC de 2% (tendinta este de scadere dupa reducerea dobanzii de referinta de catre BNR desi dupa primul trimestru a fost 2,41%) si o marja a bancii de 2%. Am considerat ca debitorul va suporta suplimentar un comision de 0,49% aplicat la valoarea garantiei asumata de FNGCIMM (50% este garantia in acest caz) si taxa de evaluare a imobilului (am presupus aici echivalentul a 300 euro). Rezulta ca suma rambursata in 30 de ani ar fi de circa 504.191 lei, la o valoare a DAE de 4,39% si o rata lunara de 1.360 de lei.
Daca urcam valoarea locuintei la 500.000 lei pentru a ajunge in zona avansului de 15%, avem o valoare a creditului de 425.000 lei, un comision anual catre FNGCIMM de 0,49% (aplicabil garantiei de 60% in acest caz, aproximativ 0,3% la valoarea creditului) si o taxa pentru evaluarea imobilului aproximata la 400 euro, echivalent lei. Suma ramburata in final ajunge in acest caz la 755.933 lei la o rata lunara de 2.030 lei timp de 30 de ani si DAE de 4, 44%
No comments:
Post a Comment