Dobanzile fixe, carlig de marketing pentru creditele imobiliare

In asteptarea programului Noua casa, mostenitorul mai cunoscutului Prima Casa, bancile incep sa isi tenteze clientii dispusi sa ofere avansuri mai mari la imprumuturile imobiliare cu dobanzi fixe pana la 7 ani si marje ajustate in functie de valoarea avansului.

Daca in urma cu 2-3 ani cei care isi doreau o locuinta se concentrau exclusiv asupra programului guvernamental Prima Casa, acum lucrurile s-au mai complicat pentru ca inlocuitorul acestuia-programul social O familie, o casa nu are inca norme de aplicare iar bancile nu mai acorda imprumuturi Prima casa decat celor care si-au depus dosarele pana la inceputul lunii aprilie 2020. Autoritatile au decis insa recent sa modifice prin Ordonanta de Urgenta programul Prima Casa sub numele Noua Casa dar pana cand acesta devine operational va mai dura.

Asa ca cei care sunt presati de contextul economico-social sa se imprumute pentru o locuinta in aceasta perioada trebuie sa se multumeasca momentan cu oferta bancilor pe segmentul creditelor imobiliare, o categorie de finantari unde avansul solicitat este semnificativ mai mare decat in cazul programelor guvernamentale (in loc de minim 5% se solicita minim 15%). 

Exista insa si o parte buna, sunt banci care acorda acum astfel de imprumuturi la dobanzi fixe pentru o perioada de timp semnificativa, deci riscul aparitiei unor fluctuatii nedorite din aceasta directie sunt minime la inceputul rambursarii imprumutului, ceea nu e putin intr-o perioada in care exista destule incertitudini. Insa este posibil ca in perioada urmatoare, daca impactul pandemiei paleste, mai multe banci sa se concureze mai intens pentru a oferi conditii si mai bune clientilor.

Raiffeisen Bank propune dobanda fixa pe 7 ani

In perioada 23 iunie-23 august banca ofera la creditele imobiliare o marja de dobanda de 2,75% (se aduna la valoarea indicelui IRCC, ajustabil trimestrial, pentru a obtine dobanda creditului) sau o dobanda fixa de 6% pe an in primii 7 ani (dobanda fixa este cu 0,8% mai mare in prezent decat dobanda variabila, dar are avantajul ca te scuteste de posibile surprize neplacute).

Valoarea avansului este intre 15% si 35% din valoarea imobilului, in functie de zona si localitate. Clientii pot obtine in agentiile bancii preaprobarea financiara pentru aceste credite imobiliare cu actul de identitate, fara documente de venit, valabila 90 de zile, timp in care pot cauta casa pe care si-o doresc. 

ING ajusteaza dobanda in functie de marimea avansului

Avansul minim la creditele imobiliare ale ING este de 15% dar cei au la dispozitie resurse  si dispun de minim 25% din valoarea proprietatii vizate, primesc din partea bancii un discount de 0,5% la dobanda creditului imobiliar.

ING propune creditele 7FIX cu dobanda fixa o perioada de 7ani care este mai mica decat la Raiffeisen Bank (5,5% pentru clientii care platesc un avans de 15% si 5% pentru cei care au avansul de minim 25%). 

Banca opereaza cu o marja de 3,06% pentru clientii cu avans mic si de 2,56% pentru cei cu avans de 25%, marje care se vor aplica din anul 8, dupa ce expira perioada de dobanzi fixe. De remarcat ca marjele bancii in aceste cazuri sunt de asemenea usor peste cele practicate in cazul imprumuturilor similare, dar cu dobanzi variabile pe toata perioada de derulare (2,96% pentru creditele acordate cu avans mai mic de 25% si 2,46% pentru cele cu avans de minim 25% sau peste). 

First Bank stimuleaza incasarea veniturilor in cont

Creditul imobiliar Proprietar de la First Bank vine la randul sau cu o dobanda fixa pentru 5 ani dupa care, ca si in cazurile prezentate anterior, devine variabila. Avansul minim este cuprins intre 15% si 20% iar cei care vor sa obtina un credit cu avans de 15% trebuie sa incaseze veniturile in contul curent deschis la banca. 

Marja bancii, cea care se va aplica peste valoarea indicelui IRCC, atunci cand dobanda devine variabila, este cuprinsa intre 2,75% si 3%, valoarea mai mica fiind, previzibil, pentru incasarea veniturilor in cont. In final, DAE ajunge sa fluctueze intre 5,91% si 6,16%, in functie de modul in care debitorii isi primesc veniturile. 

Programele guvernamentale au avantajele lor

Trebuie subliniat ca desi programul guvernamental O familie, o casa poate parea mai tentant decat ofertele bancilor pe partea de credite imobiliare (avansul este de minim 5%, marja bancilor este limitata la 2% si se pot aplica si disconturi la dobanda, de pilda de 1% daca familia solicitanta are copii), acesta are un profil social mai pronuntat decat in cazul programului Prima Casa. 

Astfel, O familie, o casa este destinat persoanelor singure sau familiilor fara copii al caror venit lunar net adunat nu trece de 4500 lei. Pentru familiile cu copii, exista o limita maxima a veniturilor de 7000 lei. Cu alte cuvinte, multi nu se vor incadra pe partea de venituri dupa ce apar normele de aplicare si vor trebui sa caute finantari de la banci sub forma creditelor ipotecare clasice, unde avansul e mai mare. 

Partea buna este ca modificarea programului Prima Casa sub forma Noua Casa pastreaza multe din caracteristicile vechiului program, precum avansul de 5% si garantia de stat de 50% (pentru imobilele vechi, cu o valoare de maxim 70.000 euro) sau chiar de 60% in cazul imobilelor noi, unde valoarea creditului poate fi de 100.000 euro. Acesta poate fi un concurent serios pentru creditele imobiliare clasice oferite de banci.