A detine o locuinta in proprietate in Romania este mai mult decat o traditie, este aproape o obsesie. De aceea, fiecare dintre noi ajunge, mai devreme sau mai tarziu in acel punct: trebuie sa imi cumpar casa mea! Dar cum afli care este cel mai bun moment sa cumperi pentru a obtine un pret bun?
Piata imobiliara din Romania nu are o vechime foarte mare. Putem spune ca, pentru persoane fizice, s-a “dezghetat” cu adevarat abia in 2003 - 2004. Asa ca nu am trecut prin variatii prea multe pentru a ne face o idee clara cu privire la ciclicitatea pietei. Totusi, criza financiara din 2008 ne-a aratat ca exista o legatura importanta intre evolutia de ansamblu a economiei si preturile locuintelor.
Astfel, in perioadele de crestere economica, optimismul se instaleaza in toate straturile societatii, asteptarile sunt de mai bine (cresc veniturile, apar noi oportunitati, institutiile finantatoare devin mai “generoase” etc.), deci tot mai multi oameni se gandesc ca e momentul sa ia o decizie importanta, cum ar fi cumpararea unei case.
De partea cealalta, insa, se afla vanzatorii (fie ca sunt proprietari sau dezvoltatori) care iau si ei pulsul economiei si cresc preturile, mai ales cand cererea este tot mai mare.
Preturile si economia!
Exact asa s-a intamplat in perioada 2004 - 2008, cand, si pe fondul euforiei generate de aderarea Romaniei la Uniunea Europeana, veniturile au crescut, bancile au relaxat creditarea si, drept consecinta, cererea a explodat, iar preturile au crescut exponential.
La vremea respectiva foarte putini isi imaginau ca preturile mai pot sa si scada. Asa ca, avand in vedere ca si finantarile erau accesibile, multi romani au decis sa cumpere din teama ca preturile vor continua sa urce. In acelasi timp, multi aveau convingerea ca lucrurile vor merge bine in continuare, ca veniturile vor continua sa creasca si plata datoriilor va fi usor de suportat.
Ce s-a intamplat, ne amintim inca foarte bine: criza financiara a dus la scaderea veniturilor, plata ratelor la banca a devenit o povara pentru foarte multi debitori, preturile pe piata imobiliara s-au prabusit, astfel ca vanzarea locuintei luata la suprapret pentru rambursarea creditului nu mai era o optiune (pretul scazuse sub soldul creditului).
Ce ar trebui sa invatam din aceasta experienta? Ca este preferabil sa cumparam o locuinta in perioade in care economia isi mai pierde din avant (decelereaza), veniturile nu mai cresc la fel de repede sau stagneaza, iar oferta este indestulatoare. Atunci cumparatorii sunt mai chibzuiti (mai ales ca nu se confrunta cu cresterea preturilor de la o zi la alta), iar vanzatorii nu tin foarte tare de pret, pentru ca nu au o perspectiva clara privind momentul in care economia ar putea reveni pe crestere si, odata cu ea, optimismul general.
In acest moment, analistii estimeaza ca, in Romania, economia este in pierdere de viteza, iar doritorii ar mai putea astepta 2 - 3 ani pentru a cumpara o locuinta la un pret cat mai avantajos.
Insa, dincolo de pret, sunt si alte asptecte la care trebuie sa ne raportam atunci cand ne alegem locuinta. Primul aspect este legat de zona, care trebuie aleasa in functie de accesibilitate, de distanta pana la birou/ scoala/ gradinita/ alte destinatii de interes (traficul fiind o problema din ce in ca mai mare cel putin in principalele orase), dar si in functie de preferinte (zona mai linistita/ mai aglomerata, central/cartier, casa/apartament).
Dupa delimitarea zonelor de interes, urmeaza cercetarea ofertei din zonele respective, eventual prin intermediul unui agent imobiliar (aspect care implica si un comision platit acestuia, dar dupa ce v-a gasit casa dorita).
Cum iti pregatesti bugetul?
In paralel, trebuie sa pregatiti si bugetul, pentru a vedea cat va permiteti sa dati pe o casa. Cum in cele mai multe cazuri cumparatorul nu are toti banii necesari pentru o locuinta, el apeleaza la un imprumut.
Drept urmare, la alcatuirea bugetului se tine cont de banii proprii (avansul necesar la banca este, in principiu, de 15%, iar la Prima Casa de 5%) si de imprumutul care poate fi contractat, in functie de venituri. Suma astfel obtinuta trebuie sa acopere pretul locuintei, dar si alte cheltuieli cum ar fi taxele legale, taxa de timbru, asigurari, comisioane aferente creditului, taxe specifice ipotecii si actele notariale. Plus comisionul agentului imobiliar, daca este cazul.
Atentie la creditul bancar! Pana la ce nivel te indatorezi? Este recomandat sa nu mergi cu gradul de indatorare (rata la banca din venitul familiei) pana la maxim, mai ales daca veniturile nu sunt foarte mari, avand in vedere ca, in general, creditele pentru locuinte se acorda cu dobanda variabila si sunt pe termene indelungate. Ce se intampla daca te-ai indatorat pana la limita maxima pe care poti sa o suporti (rata lunara in venit) si dobanda creste? Creste si rata si aceasta va deveni o povara greu de suportat. Asadar, trebuie sa iti iei o marja de siguranta. Banca este obligata sa iti prezinte un scenariu negativ (un exemplu de calcul) pentru cazul in care dobanda creste cu 0,6 puncte procentuale. Sunt banci, insa, care prezinta acest scenariu si pentru cresteri de 2 - 3 puncte procentuale ale dobanzii, respectiv impactul acestei evolutii in rata la banca.
Solicitarea finantarii la banca nu trebuie sa astepte gasirea locuintei. Lucrurile pot merge in paralel, astfel incat, in momentul in care gasesti casa, sa ai si finantarea aprobata.
Documente necesare la semnarea contractului
Cand te-ai hotarat ce locuinta vrei sa cumperi, trebuie sa te asiguri ca proprietarul detine toate documentele necesare vanzarii (act de proprietate, certificat fiscal din care sa rezulte ca proprietarul este la zi cu platile catre stat, cadastrul, intabularea, certificatul de performanta energetica, eliberat de un auditor energetic atestat, iar in cazul apartamentelor, adeverinta eliberata de asociatia de proprietari sau locatari care sa arate situatia datoriilor la intretinere). Extrasul de carte funciara se obtine prin intermediul notarului, dupa depunerea tuturor actelor necesare tranzactiei.
Daca totul este in regula, se stabileste pretul final (uneori vanzatorul mai lasa din pret cand ii este clar ca tranzactia se finalizeaza), se semneaza un precontract, care poate implica si plata unui avans catre vanzator, in functie de negocierile dintre vanzator si cumparator. Acesta trebuie sa se incheie pentru o perioada de cel putin 30 de zile, avand in vedere ca procesul de acordare a creditului este de multe ori greoi.
In cazul in care cumparatorul are toti banii si tranzactia se poate semna imediat, se poate sari peste precontract.
Faza finala consta in semnarea contractului la notariat (cu o programare prealabila), plata taxelor aferente (de regula cade in sarcina cumparatorului, deci acesta are dreptul sa isi aleaga cabinetul notarial) si apoi urmeaza doar formalitatile de inregistrare a locuintei pe numele noului proprietar la autoritatile din domeniu.
Piata imobiliara din Romania nu are o vechime foarte mare. Putem spune ca, pentru persoane fizice, s-a “dezghetat” cu adevarat abia in 2003 - 2004. Asa ca nu am trecut prin variatii prea multe pentru a ne face o idee clara cu privire la ciclicitatea pietei. Totusi, criza financiara din 2008 ne-a aratat ca exista o legatura importanta intre evolutia de ansamblu a economiei si preturile locuintelor.
De partea cealalta, insa, se afla vanzatorii (fie ca sunt proprietari sau dezvoltatori) care iau si ei pulsul economiei si cresc preturile, mai ales cand cererea este tot mai mare.
Preturile si economia!
Exact asa s-a intamplat in perioada 2004 - 2008, cand, si pe fondul euforiei generate de aderarea Romaniei la Uniunea Europeana, veniturile au crescut, bancile au relaxat creditarea si, drept consecinta, cererea a explodat, iar preturile au crescut exponential.
La vremea respectiva foarte putini isi imaginau ca preturile mai pot sa si scada. Asa ca, avand in vedere ca si finantarile erau accesibile, multi romani au decis sa cumpere din teama ca preturile vor continua sa urce. In acelasi timp, multi aveau convingerea ca lucrurile vor merge bine in continuare, ca veniturile vor continua sa creasca si plata datoriilor va fi usor de suportat.
Ce s-a intamplat, ne amintim inca foarte bine: criza financiara a dus la scaderea veniturilor, plata ratelor la banca a devenit o povara pentru foarte multi debitori, preturile pe piata imobiliara s-au prabusit, astfel ca vanzarea locuintei luata la suprapret pentru rambursarea creditului nu mai era o optiune (pretul scazuse sub soldul creditului).
Ce ar trebui sa invatam din aceasta experienta? Ca este preferabil sa cumparam o locuinta in perioade in care economia isi mai pierde din avant (decelereaza), veniturile nu mai cresc la fel de repede sau stagneaza, iar oferta este indestulatoare. Atunci cumparatorii sunt mai chibzuiti (mai ales ca nu se confrunta cu cresterea preturilor de la o zi la alta), iar vanzatorii nu tin foarte tare de pret, pentru ca nu au o perspectiva clara privind momentul in care economia ar putea reveni pe crestere si, odata cu ea, optimismul general.
In acest moment, analistii estimeaza ca, in Romania, economia este in pierdere de viteza, iar doritorii ar mai putea astepta 2 - 3 ani pentru a cumpara o locuinta la un pret cat mai avantajos.
Insa, dincolo de pret, sunt si alte asptecte la care trebuie sa ne raportam atunci cand ne alegem locuinta. Primul aspect este legat de zona, care trebuie aleasa in functie de accesibilitate, de distanta pana la birou/ scoala/ gradinita/ alte destinatii de interes (traficul fiind o problema din ce in ca mai mare cel putin in principalele orase), dar si in functie de preferinte (zona mai linistita/ mai aglomerata, central/cartier, casa/apartament).
Dupa delimitarea zonelor de interes, urmeaza cercetarea ofertei din zonele respective, eventual prin intermediul unui agent imobiliar (aspect care implica si un comision platit acestuia, dar dupa ce v-a gasit casa dorita).
Cum iti pregatesti bugetul?
In paralel, trebuie sa pregatiti si bugetul, pentru a vedea cat va permiteti sa dati pe o casa. Cum in cele mai multe cazuri cumparatorul nu are toti banii necesari pentru o locuinta, el apeleaza la un imprumut.
Drept urmare, la alcatuirea bugetului se tine cont de banii proprii (avansul necesar la banca este, in principiu, de 15%, iar la Prima Casa de 5%) si de imprumutul care poate fi contractat, in functie de venituri. Suma astfel obtinuta trebuie sa acopere pretul locuintei, dar si alte cheltuieli cum ar fi taxele legale, taxa de timbru, asigurari, comisioane aferente creditului, taxe specifice ipotecii si actele notariale. Plus comisionul agentului imobiliar, daca este cazul.
Atentie la creditul bancar! Pana la ce nivel te indatorezi? Este recomandat sa nu mergi cu gradul de indatorare (rata la banca din venitul familiei) pana la maxim, mai ales daca veniturile nu sunt foarte mari, avand in vedere ca, in general, creditele pentru locuinte se acorda cu dobanda variabila si sunt pe termene indelungate. Ce se intampla daca te-ai indatorat pana la limita maxima pe care poti sa o suporti (rata lunara in venit) si dobanda creste? Creste si rata si aceasta va deveni o povara greu de suportat. Asadar, trebuie sa iti iei o marja de siguranta. Banca este obligata sa iti prezinte un scenariu negativ (un exemplu de calcul) pentru cazul in care dobanda creste cu 0,6 puncte procentuale. Sunt banci, insa, care prezinta acest scenariu si pentru cresteri de 2 - 3 puncte procentuale ale dobanzii, respectiv impactul acestei evolutii in rata la banca.
Solicitarea finantarii la banca nu trebuie sa astepte gasirea locuintei. Lucrurile pot merge in paralel, astfel incat, in momentul in care gasesti casa, sa ai si finantarea aprobata.
Documente necesare la semnarea contractului
Cand te-ai hotarat ce locuinta vrei sa cumperi, trebuie sa te asiguri ca proprietarul detine toate documentele necesare vanzarii (act de proprietate, certificat fiscal din care sa rezulte ca proprietarul este la zi cu platile catre stat, cadastrul, intabularea, certificatul de performanta energetica, eliberat de un auditor energetic atestat, iar in cazul apartamentelor, adeverinta eliberata de asociatia de proprietari sau locatari care sa arate situatia datoriilor la intretinere). Extrasul de carte funciara se obtine prin intermediul notarului, dupa depunerea tuturor actelor necesare tranzactiei.
Daca totul este in regula, se stabileste pretul final (uneori vanzatorul mai lasa din pret cand ii este clar ca tranzactia se finalizeaza), se semneaza un precontract, care poate implica si plata unui avans catre vanzator, in functie de negocierile dintre vanzator si cumparator. Acesta trebuie sa se incheie pentru o perioada de cel putin 30 de zile, avand in vedere ca procesul de acordare a creditului este de multe ori greoi.
In cazul in care cumparatorul are toti banii si tranzactia se poate semna imediat, se poate sari peste precontract.
Faza finala consta in semnarea contractului la notariat (cu o programare prealabila), plata taxelor aferente (de regula cade in sarcina cumparatorului, deci acesta are dreptul sa isi aleaga cabinetul notarial) si apoi urmeaza doar formalitatile de inregistrare a locuintei pe numele noului proprietar la autoritatile din domeniu.
No comments:
Post a Comment